大阪高等裁判所 昭和３７年（ネ）１３７２号 判決
控訴人 山田俊雄
右訴訟代理人弁護士 佐藤三郎
同 河野春吉
被控訴人 喜多文太郎
主文
原判決を取消す。
被控訴人は控訴人に対し別紙目録記載の建物を明渡せ。
訴訟費用は第一、二審共被控訴人の負担とする。
事実
控訴代理人は、原判決を取消す。（一）被控訴人は控訴人に対し別紙目録記載の建物を明渡せ。その予備的請求の一として、（二）被控訴人は控訴人に対し金二〇万円と引換に右建物を明渡せ。その予備的請求の二として、（三）被控訴人は控訴人に対し右建物の内二階（八帖、四帖半、三帖各一室、ベランダ、但し便所を除く）を明渡せ。訴訟費用は被控訴人の負担とする。との判決並に仮執行の宣言を求め、被控訴代理人は本件控訴を棄却する。控訴費用は控訴人の負担とする。との判決を求めた。
当事者双方の事実上の主張証拠の提出援用認否は、
控訴代理人において
一、原判決二枚目裏（三）項の末尾に「右二戸には当時株式会社神戸銀行に対する一番抵当権（後に兵庫県信用保証協会、次で兵庫県納税福利事業協同組合が右権利を承継した）並に訴外松見守に対する二番抵当権が付いていたため前記村上の所有権取得は名目だけのことであった。然るにその後兵庫県信用保証協会は抵当権実行のために競売申立をなし、訴外関西不動産株式会社が右不動産を競落したために、このままこれを放置するときは右不動産は他人の手に帰しこれを取戻すことは永久に望みを絶たれる破目においこまれた控訴人は老父の恩義に応え、また弟への義理を全うすると共に、傍々自己の再起を図る最後的な方途として当時自己が居住していた神戸市長田区宮川町四丁目三番地上の店舗建物一棟建坪一〇坪三合三勺を代金六〇万円で他に売却し、右の代金を以て右競落人より前記家屋二戸の所有権を回復した上本件家屋は控訴人自身に、また北隣家屋は弟信夫に各所有権取得登記をした経緯である。」を加え、
二、原判決三枚目表（六）の末尾に、「控訴人の家族六名は右次第にて弟信夫方に寄寓しているが、右弟の家は炊事場、便所、浴室等の附属部分を除いた畳数は合計二三帖で、その居住者は弟信夫夫妻、控訴人の老父母、控訴人夫婦の三組と、信夫の一男一女、控訴人の一男三女合計一二名であるから、その一人当りの畳数はわずかに一、九帖であるにすぎず、家具家財の置場を控除すれば就寝の場所にもこと欠く窮状にあることは明かである。
他方隣家の被控訴人方本件家屋は畳数二十四帖で、その居住者は被控訴人夫妻とその次男の三人暮しでその一人当りの畳数は八帖であつて余裕綽々というも愚かであるのに加え、被控訴人及び次男は会社勤めであるため日中は被控訴人の妻一人が森閑と留守番をしている有様である、社会主義共産主義の法制下においては知らず、現在わが国の法制の下で私的所有権の承認を基本とするものである限り、所有者が自己及び家族の人間としての最低の生存条件をも否定せられる如き犠牲の下になお自己の所有財産を以て他人に奉仕しなければならぬ義務はない。
控訴人は本件建物並に従前居住の宮川町四丁目三番地の建物の外に資産を有しなかった。その控訴人が不幸にして事業に失敗した逆境にあって最後の資産たる不動産―それも二重三重に抵当権の設定されている―を売却整理して事業への再起と、家族の生活を守るために必死の努力を傾けている際に、その財産を一文でも有利に処分しようとすることに何の不思議があろうか。控訴人が右宮川町の居宅を売却したのは右の事情によるものであり、借家人たる被控訴人の明渡を求めるのも高価転売の為に追出しを図る輩と同視されてはたまらない。すなわち宮川町の右家には当時兵庫相互銀行に抵当債務二一万五一四〇円、兵庫県福利共同事業組合に二番抵当債務極度額三〇万円、前同銀行に対する三番抵当債務金一六万六五六〇円以上合計六八万余円の抵当権が附いていたものであるから、仮に控訴人が本件家屋を代金四〇万円で被控訴人に売却し、被控訴人がこれを買取ってくれたとしてもそれで控訴人にとって問題が解決したことにはならない。
右のような事情の下において控訴人が一文でも多くの資金を調達しなければ終には自己の住居も危くなること明白で、本件家屋は控訴人にとって特に手放し難いものであるから、控訴人が弟信夫の家屋共々これを取り止めたいと考えたことは人情の自然であり、控訴人としては再起のための資金も要ることを考えれば、本件家屋よりも二〇万円高く売れる宮川町四丁目三番地の家を売却したことはやむを得ぬことであって、これを単に慾のためにしたことの如く非難することは当を得ない。」を加え、各主張し、
被控訴人において、「そもそも控訴人が本件家屋を取得するに至ったのは宮川町四丁目三番地の控訴人居住家屋を第三者に手放しその売得金を以て本件家屋を取戻し所有者となったもので、その後控訴人が家族と共に実弟の住居の階上に住むに至ったとしても、自ら招いた居住の必要性であって、その責を被控訴人に転嫁することは失当である。控訴人現住の実弟の家の二階の間取は四帖半、八帖の二室と三帖（物置）であり、従前の控訴人居住の三番地の居宅は六帖と四帖半の二室の家であり、現在いる本件家屋の北隣の家の方が広い位である。
更に加えて控訴人側の家族は現在の所に移ってから老父は死亡し、長男は別居しており、二人も減少しているから従前の住居より今の方が、安楽と推認出来る」と、陳べ、
証拠として≪省略≫
理由
控訴人がかねてより被控訴人に対し本件建物を賃貸して、被控訴人が同上これを賃借し、今日までこれに居住していることは当事者間に争がない。そして賃貸当時控訴人が本件家屋の所有者であり、被控訴人が右賃借を始めたのは昭和二〇年七月頃であったことは弁論の全趣旨によりこれを認めることが出来る。そして各成立に争のない≪証拠省略≫を綜合すると後記認定事情の下に本件家屋について昭和二六年六月二五日控訴人より訴外村上芳太郎に所有権移転登記（原因同月二〇日売買）がなされ、次で昭和三三年一二月二五日右訴外人より控訴人に所有権移転登記（原因同年一二月二四日売買）がなされ、控訴人は被控訴人に対する本件家屋の賃貸人たる地位を承継回復するに至ったこと、控訴人が被控訴人に対し昭和三四年六月一六日頃本件家屋の自己使用を主張しその明渡を求める調停を申立て、同年七月一六日午前一〇時（第一回期日）双方出頭し調停委員会が開かれたが、即日不調に終ったことが各認められる。右認定事実によれば、控訴人は右調停申立によりおそくも昭和三四年七月一六日本件家屋の賃貸借について解約の申入をしたものと認めることが出来る。そこで右解約の申入が正当であるかどうかについて考えてみる。
≪証拠省略≫を綜合すると次の事実が認められる。
（従前の経緯）
一、本件家屋はその北隣建物と一棟二戸建で、その構造広さはほぼ同一であって、控訴人の父山田太兵衛が昭和一二年これを建築したが控訴人にこれを贈与した右建物は控訴人所有名義に登記され、昭和三三年一二月二五日（前示控訴人の所有名義回復の日）分割されるまでは一箇の建物であった。
二、控訴人は本件家屋を被控訴人に昭和二〇年七月頃より賃貸し来り、北隣には弟信夫を住居させ、自らは神戸市長田区宮川町四丁目三番地に住居してきたが、終戦後訴外村上芳太郎と共同事業をして失敗し、その損失金一〇〇万円を負担するためその担保に昭二六年六月二〇日本件建物及び北隣の建物（当時未分割）を同訴外人に売買（原因同月二〇日売買）名義で所有権移転登記をした。
三、しかしこれより先右建物には昭和二六年一月二五日訴外株式会社神戸銀行のために債権額二八万円の抵当権設定登記（一番）（昭和三三年一二月二五日一部弁済により債権額二〇万円と変更の附記登記）、および同年五月二四日訴外松見守のために債権額一〇〇万円の抵当権設定登記（二番）がなされ、更に村上芳太郎所有名義になった後に、昭和三三年三月一〇日訴外香寺町中寺農業協同組合のために債権額五〇万円の抵当権設定登記（三番）がなされた。
四、ところが、右二番の抵当権を債権と共に譲受けた訴外兵庫県信用保証協会の申立により残債権一九万五〇〇〇円について昭和三二年七月一日右物件につき抵当権実行による競売開始決定あり（同月四日登記）、昭和三三年五月二八日代金六〇万六〇〇〇円で訴外関西不動産株式会社に競落許可決定がなされた。
五、控訴人としては右建物（本件建物及び北隣の建物）を第三者に競落されてしまうことは弟の住居にも不安を及ぼすことになり、（弟が北隣の建物に住んでいたが、これを賃借していたことを認める証拠はない）、これを第三者にとられることは父の期待にも反するところであるので何とかこれを取戻そうと苦心し申立債権者、競落人らの諒解を得て、当時控訴人が所有し且つ居住していた神戸市長田区宮川町四丁目三番地上家屋番号三番の二、木造瓦葺平家建店舗一棟建坪三〇坪三合三勺（六帖、四帖半各一室と炊事場等）より退去の上これを他に売却しその代金を以て本件家屋等の取戻のための必要金にあてることとした。そして昭和三三年一一月四日訴外小林祥晃に自己の居住する右建物を代金六〇万円をもって売却し、控訴人ら家族は爾来本件家屋の北隣の山田信夫（弟）と同居するとともに、本件建物の北隣の右信夫居住の家を分割（昭和三三年一二月二五日）の上右売却代金をもって、本件建物を控訴人、北隣の建物を弟山田信夫の各所有としこれを買受け各その登記（同日）をした。（その間右競売申立は昭和三三年一一月一七日取下げられ同月二八日その抹消登記がなされ、また右二番抵当権登記は昭和三四年二月一四日同月一二日弁済により抹消登記がなされ、同日新に株式会社兵庫相互銀行に極度額一〇〇万円の根抵当権設定登記（新三番）並に一番抵当権について新三番根抵当権者のための順位譲渡の登記がなされた。）
六、控訴人は前記の如く右解約申入当時から弟信夫と北隣の建物に同居しているが、右建物の広さは階下居室四帖半、六帖、玄関二帖、炊事場、浴室便所等、階上四帖半、六帖、便所、ベランダ等であり、その居住者は弟信夫とその妻、一男（昭和二三年生）、一女（同二六年生）、控訴人とその妻、一男（同九年生）、三女（同一一年生、同一五年生、同二〇年生の三人）、控訴人の父（明治一七年生）母、（但し父は昭和三八年四月より肺癌で自宅療養中であつたが最近死亡した）、の以上合計一二名で、控訴人は麻袋販売を業としているが現在本件建物以外特別の資産がなく、また本件家屋が競売に付された当時控訴人は前示三番地の家屋を所有していたがこれとても当時兵庫相互銀行に一四〇万円の抵当権設定（一番）、兵庫県納税福利事業協同組合に極度額三〇万円の抵当権設定（二番）兵庫相互銀行に一六万六、五六〇円の抵当権設定（三番）があり（右一番ないし三番の抵当権設定登記は控訴人が右家屋を訴外小林祥晃に売却の翌日すなわち昭和三三年一二月二五日抛棄に因り抹消された）、本件家屋には前示の如く競売申立債権の他に先順位及後順位の抵当権設定があり、本件家屋及北側の家屋を控訴人が取戻すためには当時の控訴人の資力、負債の整理等を考えれば自己の居住する三番地の家屋を明渡し売却するより他に適当な方策がなかった（もし三番地の家を売却せずに残しておいても負債のために抵当権が実行され、明渡を迫られることが予想しうる）。
七、被控訴人が居住する本件建物の広さは二階の一間が六帖でなく八帖である点を除くほかは前示控訴人同居の北隣の家と殆ど同一であり、被控訴人夫婦と二男順二（昭和七年六月生）但し昭和三八年五月婚姻、その妻信子も同居するに至る）がこれに同居しており、被控訴人自らは六八歳の高令であるが現在会社員で、長男は神戸大学を出て三菱商事株式会社に勤め、妻の実家に別居し、本件家屋に同居中の二男は神戸商大を出て湯浅金物株式会社に勤務、被控訴人には特別の資産もないが、負債もない。
以上の如き事実を認めることが出来、右認定を左右する証拠はない。
そして右認定事実関係の下においては本件解約の申入について控訴人に正当理由が存在するものと解するを相当とする。けだし、借家法改正当時（同法第一条の二）家主自らその建物を使用する必要を生じた場合は絶対的理由となるものと解され、これが立法本来の趣旨であつたが、社会的立法といわれる同法の現時の解釈としては家主側の必要の程度と借家人側のそれとを比較し、その間の利害の調整ということを考慮しなければならないこともちろんである。そして借家人に対し家屋明渡を求め、空家として高価に売却しようと試みる如き場合は解約制限に関する正当事由となりえないが家主が生活に窮している実情と借家人の生活状態資力を比較し借家人の方が恵まれた状態にあるような特別の事情ある場合は正当事由が認められる場合も存し（最高判、昭和二七、三、一八、民集六巻三号三四八頁）また本件は賃貸建物を高価で他に売却するための解約申入をしたものでないこと明かで又はこれと同視すべき場合であるとすることも出来ない。更に借家人の居住する家屋を買受けたものは賃貸人の地位を承継するものであり、買受人自ら居住する目的で買って、買受人から解約の申入をしてもそれだけでは正当事由の存在を認められないが、前認定の如き事情の存する場合は正当事由の存在を肯定しうる特別の事情ありと認められる。被控訴人は、控訴人は昭和三二年七月被控訴人に対し本件建物が競売されるので金四〇万円で買取ってほしい旨申入れたので被控訴人はやむを得ずこれに応ずることとし代金の調達をしたほどである。然るに控訴人はその後言を左右にして右売買の話を進めずために被控訴人は調達金の利息支払等損害を蒙ったと主張し、原審における証人喜多小春（第二回）、同村上芳太郎の各証言、同被控訴人尋問の結果を綜合すれば、右主張のような売買の交渉のあったことを肯認できるが、また右証拠に前記認定事実をあわせ考えると右は未だ予備折衝の段階を出ず、また控訴人が当時所有名義人でないことは被控訴人も知っており、右四〇万円が単に競売を取下げ、所有名義人より控訴人に所有権をうつす対価であるのか（従って抵当権の負担付）、あるいは総抵当権者より抵当権の抹消をうけ負担のないものとして譲渡する対価であるのか、その辺の細部のことは未だ何もとりきめされていなかったし、右売買の交渉が進展せず打切られるに至ったのは競売申立人や所有名義人村上芳太郎との話合がつかなかったによること、そして右競売申立事件についてはその後昭和三三年五月二八日六〇万余円で前示競落許可決定がなされるに至ったことを認めることが出来る。してみればたとえこのような事実があつても、前認定の如き事実関係の下においては、特に左の点を考慮すれば、未だ本件解約の申入に付正当事由の存在を否定するほどの重大理由とならない。蓋し（一）控訴人が事業に失敗した原因の詳細は本件で明かにせられていないけれども、凡そ商人が事業に失敗する原因としては、その経営方針の放慢、智識経験の不足など自己の責に帰すべき場合も多いけれども、自由主義経済組織の下においては予測することの困難なる景気変動その他外的諸条件の悪化などによる場合も多く控訴人が当面する窮況を招いたことを直に全面的にその責に帰すべきものとするのは酷である。（二）本件係争家屋は一、二階を合計すれば三〇坪（敷地二四坪）を超えるものであって、この家屋を金四〇万円で被控訴人に売却する話が進められていたことは、前認定の通りであるが、控訴人居住の二間の前示平屋建家（敷地一三坪）が六〇万円で売れることと対比し、当時極度の経済的窮境にあり少しでも多くの資金を要した控訴人に右四〇万円で本件家屋を被控訴人に売却することを期待することは酷であること。（三）控訴人一家の窮状に比し被控訴人は、自らは六八歳の高齢であるけれども本件家屋に同居する次男は大学卒の会社員であって控訴人一家に比し恵まれた状況にあること。（四）先に認定した本件当事者間の調停及びその後の交渉の経過については被控訴人が本件家屋を四〇万円で買受ける話を進めようとしたことがある以外、被控訴本人尋問の結果及び口頭弁論の全趣旨に照し被控訴人が紛争の解決に誠意ある努力をしたとは認め難いこと。（五）被控訴人が本件家屋を明渡さねばならぬ破目となれば、本件と同様の条件の借家を他に見付けることは困難であろうと認められるが、本係係争家屋はその坪数からして地代家賃統制令の適用がないものと認められるから、転居先を見付けることの困難は右統制令の適用ある家屋における場合に比し深刻ではないと考えられること。（六）単に形式上のみから観察すれば、控訴人は自己の他の居住家屋を売却して本件家屋を買受け新家主となるや直に借家人を追い出しにかかる事案のように見えるけれども、若し控訴人が自ら居住せる前記二間の家屋を六〇万円に売却し本件家屋と隣の弟の居住家屋を競買人から取戻す努力をしなかったならば、弟居住の家屋もまた前記控訴人居住家屋も共に早晩競売せられて、両者とも生活の本拠を失う破目となるべく、多くの家族を抱えた一家の責任者として到底忍び難いところと認められる点から考えると、前記自己居住家屋の売却はやむをえない処置であると認めるのを相当とすべく、本件は、巷間見受けられるところの家主がわざと自己居住家屋を売却して居住の必要を作り出し他人の賃借する家屋を買受けて明渡しを求めるような事案とは著しくその実質を異にするものであり、形式のみに捉われた考え方は排すべきであること。
以上のとおり本件解約について正当事由があるものと認められる。
被控訴人は仮に正当事由が認められても本件建物明渡請求権の行使は権利の濫用であるというけれども、前認定の事情の下になされた解約の申入又は本件建物の明渡請求が権利の濫用とは認められない。
してみれば、本件解約申入後六ヶ月の経過により本件家屋の賃貸借契約は終了し、被控訴人は控訴人に対し本件家屋を明渡す義務あること明かで、控訴人の本訴請求は正当として認容すべく、これと趣旨を異にする原判決は不当であるからこれを取消し、なお右明渡につき仮執行の宣言を付することは相当でないのでこれを付けないこととし、民事訴訟法第三八六条、第九六条、第八九条を適用し主文のとおり判決する。
（裁判長裁判官 宅間達彦 裁判官 増田幸次郎 井上三郎）